西鉄ホテルズよりアパートメントホテル新ブランド「CoATT」誕生 ─2029年、両国・なんば・すすきのへ
株式会社西鉄ホテルズは、家族やグループの中長期滞在に特化した新ブランド「CoATT（コアット）」を立ち上げ、アパートメントホテル事業へ参入する。2029年に東京・両国（36室）、大阪・なんば（69室）、札幌・すすきの（63室）を開業予定。客室には4〜6名対応のリビングやミニキッチン、洗濯乾燥機を完備。セルフチェックイン等の省人化技術と電鉄系ならではの品質・安全性を掛け合わせ、高まるインバウンド需要に応える。
～「西日本鉄道株式会社 News Release」より引用
みなさま ごきげんよう！福山ですᝰ✍︎
今朝のように雨が降ると一気に冷えますが、冬にむかうこの時期がけっこうすきです。
ついにみなさまへお披露目となった「HOTEL BUSINESS SUMMIT 2027」は、チェックされましたか？近藤会長肝入りの、わくわくサミット！ぜひみなさまお越しください。
今回の記事は、ちょうどまたもやタイムリーにPHMでの学びをいかせる内容だったので振り返りをかねて。
●オペレーターがこの記事から得られるヒント
- 「4〜6名定員」で客室単価（ADR）と稼働率を最大化する
従来のビジネスホテル（1〜2名）は客室数が多く清掃やリネン交換の手間が膨大。一方、CoATTのように1室36〜69室と部屋数を絞り、4〜6名定員にすることで「部屋あたりの売上（RevPAR）」を最大化しつつ、清掃管理の固定費を圧縮できる。 - 電鉄系ブランドがもたらす「安心感（クオリティ）」の差別化
民泊や独立系アパートメントホテルは「無人でトラブル時の対応が不安」という弱点がある。そこに西鉄が培ってきた「清掃品質・遠隔有人サポート」という大手ブランドの信用を乗せることで、価格競争に巻き込まれずにインバウンド富裕層ファミリーを獲得できる。 - 「住居系ビル構造」を活かした小規模土地の再生
両国（36室）やすすきの（63室）のような規模感は、大規模な総合商業ビルを建てるには狭すぎる「中規模の空地」にジャストフィットする。土地の取得競争が激しい都心部で、中規模アパートメントホテルの規格を持つことは、不動産開発における最強の武器になる。
Geminiサポート
・「住居アパート」より「アパートメントホテル」の方が利益が出る？
結論から言うと、インバウンドが集まる主要都市部では、圧倒的に「アパートメントホテル」の方が利益率（利回り）が高い。
- パターンA：普通のアパート（賃貸住宅）として貸す場合
1室（約40㎡）を月額20万円〜25万円で賃貸契約（年間収入：約240万〜300万円）。
借地借家法で守られるため、途中で賃料を急に上げることはできない。 - パターンB：アパートメントホテル（CoATT）として運用する場合
4〜6名のファミリー向けに、1泊平均40,000円（1人あたり1万円程度なのでゲスト側も割安！）。
稼働率80%で運用すると：40,000円 × 30日 × 80% ＝ 月額約96万円（年間収入：約1,150万円！）。
➔ 比較
清掃費や光熱費などの運営コストを差し引いても、賃貸住宅の2.5倍〜3倍以上の収益（NOI）を生み出せる
だからこそ、都市部の駅近一等地では「住居」ではなく「アパートメントホテル」を用途として選択する。
・西日本鉄道の利益構造：鉄道より「不動産・ホテル」の方が高いのか？
- 西鉄のセグメント利益の現実：
- 運輸業（鉄道・バス）
人口減少、燃料高騰、少子高齢化で、インフラ維持コストが重く利益率は非常に低い（またはトントン）。 - 国際物流・不動産開発・ホテル業
西鉄グループの営業利益の大半（6〜8割近く）を稼ぎ出す最大のエンジン！
- 運輸業（鉄道・バス）
- 鉄道会社のビジネスモデルの転換
「電車を走らせて切符で儲ける会社」から、「沿線や主要都市で不動産・ホテルを開発・運用して儲けるディベロッパー」へと、私鉄各社（東急、阪急阪神、近鉄、西鉄など）は完全に構造転換している。だからこそ、本拠地である福岡だけでなく、東京・大阪・札幌といったメガマーケットへホテル事業を拡大することが、西鉄グループ全体の生命線になっている。
・なぜ「両国」「なんば」「すすきの」の3箇所なのか？
- 東京・両国（36室）
浅草や秋葉原、錦糸町に近く、相撲や江戸文化のローカル感がある。銀座や大手町のような「高すぎる地価」を避けつつ、インバウンドの滞在拠点として超穴場。 - 大阪・なんば（69室）
関西空港からの直通特急（南海ラピート）が着く、インバウンドの絶対王者エリア。道頓堀のナイトライフを楽しみたいグループ客に直撃。 - 札幌・すすきの（63室）
新千歳空港からのアクセスが良く、冬のスキーや夏の周遊拠点。北海道は特に「長期滞在（LOSが長い）」が多いため、キッチン・洗濯機付きのニーズが日本一高い。
PHMのときは「ホテル」ベースでかんがえていましたが、そもそも「住居」との比較はどうなのか…？とおもいましたが、稼げる土地であればふつうに「ホテル」として建てたほうがいいのだと納得できました。電鉄会社が保有資産や開発力を「最も利回りの高い形」へ進化させている、ということですね。
Geminiのサポートでちょっとおもしろいのが、各エリアの強味に対する理解。そんなところピックアップするのか…と斬新でくすっとしました。これが「実際に足を運べる人間」と「足を運んでもらうAI」との解像度差ですかね。
いきたいところがたくさんできているきょうこのごろ、画面をながめるだけではなく来年こそは成長したいです+*
