民泊を「誰もが売り買いできる投資」に変える新サイト誕生 ― 東急不動産発『INNsight by ReINN』開始
東急不動産HD発のベンチャーReINN（リイン）は、民泊・旅館業に特化した物件売買サイト『INNsight by ReINN』を提供開始した。これまで不動産情報と運営・許認可データがバラバラだった課題を解消し、表面利回りやエリア別の宿泊単価、稼働率などのマーケットレポートを一元化。専用の「民泊ローン」や運営代行会社の紹介窓口も備え、空き家活用や新規参入を狙う個人投資家・事業会社の意思決定を強力に支援する。
～「東急不動産」より引用
みなさま ごきげんよう！福山ですᝰ✍︎
いよいよ関東地方も梅雨入り。沿道に咲く紫陽花が、きらきらする季節はとてもすきです。すこし気分は落ち込みますが、酷暑が予想される夏前の涼しくのどかなひとときを大切にしたいです。
今回の記事は、またしても個人的に知識を整理したかったのでピックアップしました。民泊…ホテル業にとってはお隣さんな事業ですが、みなさまはどのくらいご存じですか？
●オペレーターがこの記事から得られるヒント
- 「地域のマーケットレポート」をのぞき見する
このサイトの最大の手土産は、一般には隠されている「市区町村ごとの宿泊単価や稼働率（ポテンシャル）」が可視化されること。ホテルで働くメンバーも、このサイトを見るだけで「あ、今うちの地域の民泊はこれくらいで売れてるんだ」「このエリアは成長性があるんだ」と、レベニュー（価格）戦略の強力な材料（データ）にできる。 - 民泊にはない「人の安心感」を武器にする
民泊は基本「無人」か「遠隔対応」。だからこそ、ホテルのフロントに人がいて、24時間いつでも笑顔で助けてくれるという環境そのものが、ゲストにとって最大の贅沢であり、ホテルを選ぶ決定的な理由（差別化）になる。 - 「グループ・長期滞在」のプランを再設計する
民泊がウケているのは「一棟貸しで、大人数でワイワイ、暮らすように泊まれる」から。ホテルでも、コネクティングルーム（部屋が中で繋がっている仕様）をアピールしたり、キッチン付きの長期滞在プランを作ったりして、民泊に流れている需要を引っ張ってくる工夫ができる。
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・そもそも民泊ってどんな人が、どうやって事業をしてるの？
民泊には、主に個人投資家（サラリーマンの副業など）や、空き家を活用したい地方の不動産会社が参入している。形態は法律（ルール）によって以下の3つに分かれている。
- 住宅宿泊事業法（新法民泊）
一般の家を年間「180日以内」だけ泊めていいルール。手続きは一番簡単だけど、180日制限があるからガチのビジネスにはしにくい。 - 特区民泊
大阪市など、国が指定した特別な地域限定。180日制限はないけれど、「2泊3日以上」などの縛りがある。 - 旅館業法（簡易宿所）
今回の東急不動産の狙いはココ！ アパートの1室や一軒家を「簡易宿所」として許可を取る。365日営業できるから、実質「ちっちゃい宿泊特化型ホテル」としてフルで稼げる。
・なんでそんなに事業として成り立っているの？（エリア拡大の背景）
今の円安インバウンド（訪日客）は、普通のホテルが高くなりすぎて泊まれないグループ（家族4〜6人など）がたくさんいる。
- 民泊の強み
ホテルで2部屋取るより、一軒家の民泊を丸ごと借りた方が「安いし、みんなで同じ空間に個室感覚でいられる」。 - 運営の自動化
今はスマートロック（スマホが鍵になる）や、清掃の自動マッチングシステム、多言語のAIメッセージ返信ツールが完璧に揃っているから、「オーナーは何もせず、東京にいながら京都の一軒家を回して大儲けする」というビジネスモデルが完全に成立している。
・「地域のマーケット情報」が見られるサイトって他にもあるの？
- AirDNA（エアーディーエヌエー）
世界中のAirbnbなどのデータを解析して、世界中のエリア別単価や稼働率を可視化している、プロお墨付きの最強サイト。今回の東急不動産のサイトも、こういう海外の仕組み（インサイトデータ）を日本版としてキレイに整えたもの。 - ホテル側は？
ホテル業界では「STRデータ」や「メトロエンジン」などが有名だけど、有料で高いことが多い。だから、今回の東急のサイトのように「物件を買う人のために、無料で一部マーケットレポートを出す」という場所は、ホテルマンにとっても地味にめちゃくちゃ便利な宝箱。
・ホテル業と民泊のメリット・デメリット（カニバるの？）
「ターゲットが違うからカニバらない（競合しない）」という仮説は、数年前までは大正解だった。でも今は、少しずつカニバり（顧客の奪い合い）が始まっている。
- ホテルのメリット（民泊のデメリット）
安心、安全（消防・セキュリティが完璧）、人の温かいサービス、朝食、荷物預かり。 - 民泊のメリット（ホテルのデメリット）
圧倒的な広さ（コスパ）、キッチンや洗濯機がある、プライベート空間、手続きの気軽さ。
→サイトが出ることで起きる変化（宿泊業の未来図）
このような売買サイトができると、地方の「普通のマンション」や「空き家」が、どんどん「ライバル宿泊施設」に化けて市場に溢れ出す（＝デメリット）。
でも逆に、「あ、あそこの民泊が売りに出てるな。うちのホテルグループで買い取って、プロの運営でリブランドしちゃおう！」という、ワシントンホテルや川六が進めているような「攻めのM&A」の仕入れ先としても使える（＝メリット）。
「民泊は敵」じゃなくて、「新しい形のアセット（資産）」として見ると、自分たちのホテルの強みがどこにあるかが、クッキリ見えてくる。
民泊の売買やエリアの稼働率データが、普通の賃貸マンションを探すみたいにスマホで簡単に見られる時代になったことに、まずはおどろきました。このサイトが応えたのは「民泊をやりたいけれど、法律や実際の儲け（データ）が分からなくて怖い」という投資家の不安ではないかと、かんじました。
民泊がこれだけ「仕組み化」されて強くなっていくからこそ、私たちホテルオペレーターは、ただ部屋を売るだけでなく「人による温かいおもてなし」や「プロのチーム力」という、民泊には真似できない強みを磨いて、誇りを持って働いていかねばとおもいます。
今週から母校の東京YMCA国際ホテル専門学校で、一コマあずかります！私がここで学びをがんばろうとおもえたように、すこしでも力になれるようがんばります！未来の優秀なホテリエたちのために+*
